สร้างอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น ต้องเตรียมอะไรบ้าง?

หากคุณกำลังวางแผนลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า เปิดหน้าร้าน หรือทำโฮมออฟฟิศ การ “สร้างอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น” คือหนึ่งในตัวเลือกยอดนิยม ด้วยฟังก์ชันที่หลากหลาย ใช้พื้นที่ได้คุ้มค่า และสร้างผลตอบแทนในระยะยาว

แต่อย่าเพิ่งรีบจ้างผู้รับเหมาโดยยังไม่รู้ขั้นตอน เพราะการสร้างอาคารพาณิชย์นั้นมีรายละเอียดมากกว่าแค่ “ออกแบบ-ก่อสร้าง” โดยเฉพาะเรื่องใบอนุญาต กฎหมายอาคาร และการคำนวณต้นทุนที่แท้จริง

บทความนี้จะพาคุณไปรู้จัก

• ขั้นตอนการเตรียมตัวสร้างอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น
• งบประมาณเบื้องต้น (แยกเป็นหมวดค่าใช้จ่าย)
• ตัวอย่างแบบอาคารยอดนิยม
• วิธีเลือกผู้รับเหมาที่เหมาะกับงานของคุณ

ขั้นตอนการสร้างอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น ตั้งแต่ศูนย์ถึงส่งมอบ

1. เลือกที่ดินให้เหมาะกับการค้า

การเลือกที่ตั้งคือหัวใจของความคุ้มค่า เพราะอาคารพาณิชย์เน้น “ทำเล” มากกว่ารูปแบบ เช่น:

• ที่ดินติดถนนใหญ่ ถนนซอยที่มีคนผ่าน
• หน้าโรงงาน หน้าโรงเรียน หรือใกล้แหล่งชุมชน
• พื้นที่ไม่ต่ำกว่าระดับถนน เพื่อป้องกันน้ำท่วม
• ความลึกหน้ากว้างเหมาะกับรูปทรงอาคาร (เช่น 4×12 เมตร)

ข้อควรรู้ คือ ถ้าที่ดินติดทางสาธารณะ ต้องดูแนวเขตและความกว้างของถนนด้วย เพราะจะมีผลต่อระยะถอยร่นตามกฎหมาย

2. ว่าจ้างผู้ออกแบบที่มีใบอนุญาต

ก่อนขออนุญาตก่อสร้าง ต้องมีแบบแปลนที่ออกโดยสถาปนิกและวิศวกรที่ได้รับใบอนุญาต และผ่านมาตรฐานข้อบังคับของอาคารพาณิชย์ เช่น:

• มีบันไดหนีไฟ
• โครงสร้างรับน้ำหนัก 3 ชั้น
• ระบบระบายน้ำ ฝน–ทิ้ง–สุขาภิบาล
• แปลนไฟฟ้าและประปาที่ปลอดภัย

แบบอาคารควรมีฟังก์ชันยืดหยุ่น เช่น พื้นที่ค้าขายชั้นล่าง + ชั้นบนพักอาศัย หรือแบ่งเป็น 3 ห้องเช่าแยกยูนิต

3. ขอใบอนุญาตก่อสร้างจากเทศบาล/อบต.

เอกสารที่ต้องใช้ ได้แก่

• แบบแปลนพร้อมลายเซ็นสถาปนิก/วิศวกร
• สำเนาโฉนดที่ดิน
• หนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ (ถ้าไม่ใช่เจ้าของเอง)
• แบบฟอร์มคำขอ (ข.1)
• สำเนาบัตรประชาชน

กระบวนการอนุญาตใช้เวลาเฉลี่ย 30–60 วัน (แล้วแต่พื้นที่)

คำแนะนำ : บริษัทรับเหมาหรือผู้ออกแบบบางรายสามารถดำเนินเรื่องขออนุญาตแทนคุณได้

4. เริ่มงานก่อสร้าง (โดยมีผู้ควบคุมงาน)

หลังได้รับใบอนุญาตจึงจะเริ่มงานก่อสร้างได้ โดยควรมี

• สัญญาก่อสร้างระบุระยะเวลาก่อสร้าง งวดชำระ และรายละเอียดวัสดุ
• วิศวกรควบคุมงานหรือผู้ควบคุมงานประจำโครงการ
• บันทึกความคืบหน้าแต่ละงวดงาน พร้อมตรวจสอบก่อนจ่ายเงิน

5. ขอเลขที่บ้าน–ขอติดตั้งไฟฟ้า ประปา

หลังโครงสร้างแล้วเสร็จ สามารถ

• ขอเลขที่บ้านจากอำเภอ
• ขอติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้า-ประปากับการไฟฟ้า/ประปาในพื้นที่
• ขอใบรับรอง “ปลอดภัยในการใช้งาน” จากวิศวกร

6. ตรวจรับงาน + ส่งมอบอาคาร

เมื่องานเสร็จสมบูรณ์ ควรมีการ:

• ตรวจรับงานโครงสร้าง ไฟฟ้า สุขาภิบาล
• ขอรับประกันงาน 1–2 ปี (ขึ้นอยู่กับสัญญา)
• ส่งมอบอาคารพร้อมคู่มือการใช้งานระบบ (ถ้ามี)

งบประมาณเบื้องต้นในการสร้างอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น

การประเมินงบควรแยกเป็นหมวด เพื่อให้เห็นภาพรวมค่าใช้จ่ายที่แท้จริง:

รายการ	งบประมาณโดยประมาณ
1. ค่าก่อสร้างโครงสร้างหลัก (เสา, คาน, ผนัง, หลังคา)	9,000 – 12,000 บาท/ตร.ม.
2. ค่าระบบไฟฟ้า–ประปา–สุขาภิบาล	500 – 1,000 บาท/ตร.ม.
3. ค่าตกแต่งพื้น–ฝ้า–ประตูหน้าต่าง	2,000 – 3,000 บาท/ตร.ม.
4. ค่าออกแบบ + ขออนุญาต	50,000 – 150,000 บาท
5. ค่าระบบกันขโมย–ไฟฟ้าสำรอง (ถ้ามี)	30,000 – 80,000 บาท
6. ค่าภาษี ค่าธรรมเนียมใบอนุญาต	10,000 – 30,000 บาท

ตัวอย่าง : อาคารพาณิชย์ 3 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 180 ตร.ม. (6×10 เมตร 3 ชั้น)

งบก่อสร้างรวม (แบบพื้นฐาน) : 1.6 – 2.5 ล้านบาท ถ้ารวมตกแต่งเต็มระบบ + ระบบไฟฟ้าครบ อาจถึง 3 ล้านบาทขึ้นไป

แบบอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น ยอดนิยมในปี 2025

แบบ 1 ชั้นล่างค้าขาย + ชั้นบนพักอาศัย

เหมาะกับ ผู้เริ่มต้นธุรกิจ หรือผู้ปล่อยเช่า

• ชั้น 1 = โชว์รูม, ร้านค้า
  
• ชั้น 2–3 = ห้องนอน + ห้องน้ำ + ห้องครัว
  
• มีพื้นที่จอดรถหน้าบ้าน

แบบ 2 อาคารพาณิชย์แยกห้องเช่า 3 ยูนิต

เหมาะกับ นักลงทุนปล่อยเช่า

• 1 ยูนิต ต่อชั้น มีห้องน้ำและมิเตอร์แยก
  
• ชั้นล่างให้ผู้เช่าเปิดร้าน, ชั้นบนเป็นที่พัก
  
• ปล่อยเช่าได้หลายช่องทางทั้งรายวัน-รายเดือน

แบบ 3 โฮมออฟฟิศทันสมัย

เหมาะกับ สำนักงานขนาดเล็ก

• ชั้น 1 = โถงรับลูกค้า
  
• ชั้น 2 = สำนักงาน/ห้องประชุม
  
• ชั้น 3 = พักอาศัยหรือคลังเก็บสินค้า
  
• ดีไซน์ทันสมัย หน้ากว้างพร้อมกระจกบานใหญ่
  

เลือกผู้รับเหมาสร้างอาคารพาณิชย์อย่างไรให้ไม่พลาด?

• ดูผลงานอาคารพาณิชย์มาก่อน

ไม่ใช่ผู้รับเหมาทุกคนจะเข้าใจฟังก์ชันของอาคารพาณิชย์ การจัดวางบันได ระบบสุขาภิบาล และโครงสร้างเชิงพาณิชย์ต้องมีความรู้เฉพาะ

• มีทีมออกแบบ + ดำเนินเรื่องขออนุญาต

บริษัทที่ดูแลแบบครบวงจร ตั้งแต่แบบ–ก่อสร้าง–ขออนุญาต มักทำงานเป็นระบบ ลดภาระเจ้าของบ้าน

• เสนอราคาแบบมี BOQ รายละเอียด

ควรมีรายการวัสดุชัดเจน เช่น ปริมาณปูน เหล็ก ท่อ สายไฟ ฯลฯ เพื่อให้เปรียบเทียบได้และควบคุมงบประมาณ

• มีสัญญาก่อสร้างและรับประกันหลังส่งมอบ

สัญญาที่ดีควรระบุระยะเวลาก่อสร้าง วิธีแบ่งงวดเงิน รับประกันงาน และกรณีเกิดความล่าช้า

 

สรุป การสร้างอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น ต้องวางแผนรอบด้าน

หากคุณกำลังจะลงทุนสร้างอาคารพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นเพื่อทำธุรกิจของตนเอง ปล่อยเช่า หรือสร้างเก็บระยะยาว การรู้ ขั้นตอน และ ค่าใช้จ่ายที่แท้จริง รวมถึงการเลือก ผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์กับอาคารพาณิชย์ คือสิ่งสำคัญ

“เริ่มต้นดี มีแผนชัดเจน เลือกทีมที่ใช่” จะช่วยให้โครงการของคุณไม่บานปลาย ไม่ถูกทิ้งงาน และพร้อมใช้งานอย่างปลอดภัยในระยะยาว